Lexique

35 termes pour lire une fiche d'ETF immobilier sans dictionnaire — de l'écart de suivi au taux de capitalisation, en passant par la décote sur ANR.

Foncières

REITFoncières

Real Estate Investment Trust : société qui détient et exploite de l'immobilier de rapport, exonérée d'impôt sur les sociétés à condition de redistribuer l'essentiel de ses loyers. Le régime est né aux États-Unis en 1960 ; on en trouve aujourd'hui dans une quarantaine de pays.

SIICFoncières

Société d'Investissement Immobilier Cotée : l'équivalent français du REIT, créé en 2003. Unibail-Rodamco, Gecina et Klépierre en font partie. Obligation de distribuer 95 % des loyers et 70 % des plus-values de cession.

Foncière cotéeFoncières

Société dont le métier est de détenir des immeubles et d'en encaisser les loyers, et dont les actions s'échangent en Bourse. C'est la brique de base de tout ETF immobilier.

Indices

FTSE EPRA/NAREITIndices

La famille d'indices de référence du secteur, construite par FTSE avec les associations européenne (EPRA) et américaine (NAREIT). La quasi-totalité des ETF du tracker répliquent l'une de ses déclinaisons : Developed, Global, Europe, Asia.

Dividend+Indices

Variante d'indice qui ne retient que les foncières affichant un rendement du dividende supérieur à un seuil, souvent 2 %. Elle privilégie le revenu immédiat au détriment des sociétés en croissance.

Frais

TERFrais

Total Expense Ratio, ou frais courants : le pourcentage annuel prélevé sur l'encours par l'émetteur. Il est déduit en continu de la valeur de la part — vous ne le voyez jamais sur votre relevé. De 0,14 % à 0,59 % sur les ETF immobiliers.

Écart de suiviFrais

Tracking difference : la performance réellement perdue par rapport à l'indice sur un an. Elle peut être supérieure au TER — fiscalité des dividendes, coûts de rebalancement — ou inférieure, quand le prêt de titres rapporte au fonds. C'est la vraie mesure du coût.

Structure

CapitalisantStructure

L'ETF réinvestit automatiquement les dividendes qu'il encaisse. Aucun flux ne sort, donc aucune imposition tant que vous ne vendez pas. Souvent noté « Acc » ou « C » dans le nom du fonds.

DistribuantStructure

L'ETF vous reverse les loyers en numéraire, généralement chaque trimestre. Imposable à chaque versement. Noté « Dist » ou « D ».

Réplication physiqueStructure

Le fonds achète réellement les actions de l'indice. Simple, transparent, sans contrepartie bancaire. « Intégrale » s'il les détient toutes, « optimisée » s'il n'en retient qu'un échantillon représentatif.

Réplication synthétiqueStructure

Le fonds ne détient pas les actions mais un contrat d'échange — un swap — avec une banque qui lui garantit la performance de l'indice. Cela permet des choses impossibles autrement, comme loger un indice européen dans un PEA, au prix d'un risque de contrepartie encadré.

UCITSStructure

Label européen de fonds réglementé, garantissant des règles de diversification, de liquidité et de dépositaire. En France, un ETF non UCITS n'est en pratique pas accessible aux particuliers.

Identification

ISINIdentification

L'identifiant international unique d'un fonds, sur 12 caractères. C'est la seule référence fiable : un même ISIN se négocie sous des tickers différents selon la Bourse, et deux fonds au nom quasi identique ont des ISIN distincts.

TickerIdentification

Le code court d'une ligne sur une place donnée. Le même fonds peut être IQQ6 à Francfort et IWDP à Londres. Utile pour passer un ordre, dangereux pour identifier un fonds.

Marché

Place de cotationMarché

La Bourse où s'échange une ligne. Un même ISIN peut coter en euros à Paris, en dollars à Londres et en pence sur une autre ligne du même marché. Choisir une place dans votre devise évite des frais de change à chaque ordre.

EncoursMarché

Assets under management : le montant total confié au fonds. En dessous d'une trentaine de millions d'euros, le risque de fermeture pour non-rentabilité devient réel — le fonds est alors liquidé et vous êtes remboursé, ce qui déclenche l'imposition.

SpreadMarché

L'écart entre le prix d'achat et le prix de vente affichés à l'instant T. C'est un coût invisible mais réel, payé à chaque ordre. Il se creuse sur les fonds peu échangés et en dehors des heures d'ouverture du marché sous-jacent.

Valorisation

ANRValorisation

Actif Net Réévalué, ou NAV : la valeur des immeubles détenus, moins la dette. C'est la valeur patrimoniale théorique d'une foncière, réévaluée par des experts une à deux fois par an.

Décote sur ANRValorisation

L'écart entre le cours de Bourse et l'ANR. Une foncière qui cote 30 % sous son ANR signifie que le marché ne croit pas aux expertises, ou anticipe une baisse des valeurs. C'est le principal moteur de volatilité du secteur.

FFOValorisation

Funds From Operations : le résultat net corrigé des amortissements comptables et des plus-values de cession. Comme les immeubles s'amortissent comptablement alors qu'ils prennent souvent de la valeur, le résultat net d'une foncière ne veut rien dire. Le FFO est l'indicateur à regarder.

AFFOValorisation

Adjusted FFO : le FFO diminué des dépenses d'entretien récurrentes. C'est ce qui reste réellement disponible pour verser le dividende.

Taux de capitalisationValorisation

Cap rate : le loyer annuel net rapporté à la valeur de l'immeuble. Quand les taux d'intérêt montent, les acheteurs exigent un cap rate plus élevé, donc les valorisations baissent. Ce mécanisme explique l'essentiel du krach immobilier coté de 2022.

Dette

LTVDette

Loan To Value : la dette rapportée à la valeur du patrimoine. Au-delà de 45 %, une foncière devient très sensible à la remontée des taux et à la baisse des expertises, qui dégradent le ratio des deux côtés à la fois.

Exploitation

WALTExploitation

Weighted Average Lease Term : la durée moyenne restante des baux, pondérée par les loyers. Un WALT long protège les revenus à court terme mais empêche de profiter d'une hausse des loyers de marché.

Taux d'occupationExploitation

La part des surfaces effectivement louées. Un chiffre à surveiller de près sur les bureaux depuis la généralisation du travail hybride.

Secteurs

Data center REITSecteurs

Foncière spécialisée dans les centres de données et l'infrastructure numérique. Le secteur a été porté par le cloud puis par l'intelligence artificielle, avec des écarts de performance considérables face à l'immobilier traditionnel.

LogistiqueSecteurs

Entrepôts et plateformes de distribution, premier secteur des grands indices immobiliers mondiaux devant le résidentiel. Porté par le commerce en ligne.

Fiscalité

PEAFiscalité

Plan d'Épargne en Actions : après cinq ans, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent, au lieu de 30 %. Il n'accepte que des fonds à dominante européenne — un seul ETF immobilier y est éligible aujourd'hui.

CTOFiscalité

Compte-titres ordinaire : aucun plafond, aucune restriction géographique, mais le prélèvement forfaitaire unique de 30 % s'applique aux dividendes et aux plus-values.

Flat taxFiscalité

Le prélèvement forfaitaire unique de 30 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Option possible pour le barème progressif si c'est plus favorable.

IFIFiscalité

Impôt sur la Fortune Immobilière. Les actions de foncières cotées en sont exonérées tant que vous détenez moins de 5 % du capital — une différence majeure avec la détention directe et avec les SCPI.

Comparaison

SCPIComparaison

Société Civile de Placement Immobilier, dite pierre-papier. Non cotée : le prix de la part est fixé par la société de gestion et non par le marché. D'où une volatilité apparente faible, mais des frais d'entrée de 8 à 12 % et une revente parfois longue.

OPCIComparaison

Organisme de Placement Collectif Immobilier : un mélange d'immeubles détenus en direct, de foncières cotées et de liquidités. Plus liquide qu'une SCPI, moins pur qu'un ETF.

Risque

SRRIRisque

L'indicateur de risque réglementaire, gradué de 1 à 7, affiché sur le document d'information clé. Les ETF immobiliers se situent généralement à 5 ou 6.

Pratique

Versement programméPratique

Ordre automatique et récurrent, souvent mensuel et sans frais chez plusieurs courtiers. Il supprime la question du bon moment d'entrée et lisse mécaniquement le prix d'achat.

Les émetteurs

Douze maisons se partagent l'immobilier coté européen. Leur nom en dit long sur le fonds : la méthode de réplication, la politique tarifaire et la largeur de gamme sont des choix d'émetteur avant d'être des choix de produit.

iShares (BlackRock)12 fonds · 3,9 Md€

La marque ETF de BlackRock, premier gestionnaire d'actifs au monde. C'est de loin le plus gros fournisseur d'immobilier coté en Europe, avec la gamme la plus complète — mondiale, américaine, européenne, asiatique, britannique — et les fonds les plus anciens du secteur, lancés en 2005 et 2006. En contrepartie, ses frais comptent parmi les plus élevés du panel : la liquidité et l'antériorité se paient.
Dans le tracker : IQQ6 · IQQP · IQQ7 · 2B7U · SXRA · IPRE · 2B7N · IQQ4 · OM3D · EXI5 · AYEP · UKPH

HSBC5 fonds · 3,0 Md€

La banque britannique s'est spécialisée dans une chose : le suivi de l'indice mondial FTSE EPRA NAREIT au tarif le plus bas possible, en réplication physique intégrale. Elle décline ce même indice en capitalisant, distribuant, aligné Accord de Paris et conforme à la finance islamique.
Dans le tracker : H4ZL · H4Z7 · HPNA · HPED · HINS

Xtrackers (DWS)2 fonds · 680 M€

La marque ETF de DWS, filiale de Deutsche Bank. Positionnement européen, frais contenus, et l'un des tarifs les plus bas du marché sur l'immobilier vert.
Dans le tracker : D5BK · XDRE

Amundi6 fonds · 666 M€

Premier gestionnaire européen, issu du rapprochement Crédit Agricole – Société Générale, renforcé par l'absorption de Lyxor en 2021 — d'où des doublons encore visibles dans la gamme. C'est le seul émetteur à proposer un ETF immobilier éligible au PEA, grâce à la réplication synthétique. Attention aux noms très proches : plusieurs fonds distincts partagent presque le même intitulé.
Dans le tracker : EPRA · EPRE · MWO · 10AJ · MEH · PMEH

State Street (SPDR)3 fonds · 495 M€

L'inventeur de l'ETF : State Street a lancé le tout premier en 1993. Sa particularité ici est de s'appuyer sur les indices Dow Jones plutôt que sur le standard FTSE EPRA NAREIT, ce qui donne une composition sensiblement différente à univers comparable.
Dans le tracker : SPYJ · ZPRP · SPY2

VanEck1 fonds · 447 M€

Maison américaine indépendante, réputée pour ses fonds thématiques. Son ETF immobilier mondial suit l'indice GPR Global 100 — cent foncières seulement, contre trois cent cinquante pour les indices FTSE EPRA NAREIT : plus concentré, donc plus lisible.
Dans le tracker : TRET

BNP Paribas Easy5 fonds · 315 M€

La gamme ETF de BNP Paribas Asset Management, orientée zone euro et filtres climatiques. Les encours restent modestes, mais c'est l'un des rares émetteurs à couvrir spécifiquement la zone euro plutôt que l'Europe entière — une nuance qui exclut le Royaume-Uni, la Suisse et la Suède.
Dans le tracker : EEE · GREAL · EEA · GRCTB · GREAD

Global X1 fonds · 238 M€

Filiale du coréen Mirae, spécialiste des ETF thématiques étroits. Son fonds data centers est le pari le plus concentré du panel — et de très loin le plus performant sur trois ans.
Dans le tracker : V9N

UBS1 fonds · 178 M€

La banque suisse a fait des critères environnementaux sa signature en Europe. Son fonds immobilier filtre l'indice mondial sur la performance énergétique effective des bâtiments détenus.
Dans le tracker : CSYZ

Invesco1 fonds · 133 M€

Émetteur américain qui pratique la réplication synthétique pour réduire la friction fiscale sur les dividendes américains. C'est ce qui lui permet d'afficher les frais les plus bas du panel.
Dans le tracker : S6X2

abrdn1 fonds · 61 M€

L'écossais Aberdeen, rebaptisé abrdn. Petite gamme, approche prospective : son fonds cible les segments portés par la démographie et le numérique plutôt que l'immobilier de bureau classique.
Dans le tracker : R8T

WisdomTree2 fonds · 20 M€

Émetteur américain spécialisé dans les indices maison. Son fonds immobilier abandonne les foncières traditionnelles pour ne garder que l'immobilier lié à la technologie : entrepôts, data centers, tours télécom.
Dans le tracker : WTRE · WTER

Aller plus loin

Ces définitions sont volontairement resserrées sur l'immobilier coté. Pour le vocabulaire de l'immobilier au sens large — baux, fiscalité, expertise, urbanisme — le dictionnaire dico.immo couvre plusieurs centaines de termes.